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El Alzamiento de Hipotecas en Chile: Derechos, Procesos y Beneficios para los Deudores

¿Qué es el alzamiento de hipoteca y por qué es tan importante?

 

El alzamiento de hipoteca es el acto jurídico que extingue la garantía hipotecaria una vez que la deuda asociada ha sido pagada en su totalidad. En términos simples, significa que la propiedad (casa, departamento o terreno) queda libre de gravámenes y el propietario puede disponer de ella sin restricciones.

 

Este procedimiento se formaliza en el Conservador de Bienes Raíces (CBR), quien cancela la inscripción de la hipoteca en sus registros. A menudo, además de la hipoteca, existen prohibiciones adicionales —como la prohibición de enajenar— que deben alzarse simultáneamente para que la propiedad quede completamente liberada.

La Ley N° 20.855: un cambio decisivo a favor de los consumidores

 

Antes de la entrada en vigencia de la Ley N° 20.855 en 2016, el deudor tenía que asumir la carga de tramitar y pagar el alzamiento, incluso después de haber cancelado toda su deuda. Esto implicaba costos notariales, aranceles del CBR y trámites administrativos, lo que desincentivaba a muchos propietarios a realizar la cancelación de gravámenes.

 

Con la nueva normativa, esta responsabilidad se trasladó a los bancos e instituciones financieras. Hoy en día:

 

• El acreedor financiero debe realizar y costear todo el proceso.
• El deudor ya no tiene que solicitar ni pagar por el trámite.
• El proceso incluye el alzamiento de la hipoteca y de otros gravámenes vinculados.

 

El SERNAC estimó que esta modificación puede representar un ahorro cercano a $55.000 CLP por cada crédito hipotecario, considerando todos los gastos que antes debía asumir el consumidor.

Procedimiento según el tipo de hipoteca

 

El proceso varía dependiendo de si se trata de una hipoteca específica o una hipoteca general:

 

• Hipoteca específica: garantiza un único crédito. Una vez pagado, el banco tiene 45 días para otorgar la escritura de alzamiento y gestionarla en el CBR. Posteriormente, tiene 30 días adicionales para notificar al deudor.

 

• Hipoteca general: garantiza varias deudas con la misma institución. El banco debe notificar al cliente dentro de 20 días una vez que todas las deudas estén pagadas, pero es el deudor quien debe solicitar expresamente el alzamiento.

 

En ambos casos, el banco asume los costos de notaría y Conservador.

¿Qué hacer si el banco no cumple con la ley?

 

Pese a la claridad de la normativa, existen casos en que las instituciones financieras no realizan el alzamiento dentro de los plazos legales. En estas situaciones, el deudor puede:

 

1. Reclamar directamente ante el banco.
2. Presentar una denuncia en el SERNAC, que fiscaliza el cumplimiento de la ley.
3. Acudir al Juzgado de Policía Local, donde el banco arriesga multas de hasta 50 UTM por incumplimiento.

Casos especiales: instituciones liquidadas y propiedades con subsidio

 

• Instituciones financieras liquidadas: el trámite se realiza ante la Comisión para el Mercado Financiero (CMF). El deudor debe costear notaría y CBR, ya que el acreedor dejó de existir.

 

• Propiedades con subsidio SERVIU: al cumplirse cinco años de prohibición de enajenar, se debe solicitar al SERVIU una escritura de cancelación antes de inscribir el alzamiento en el CBR.

Recomendaciones prácticas para los deudores

 

• Verificar el estado de alzamiento en el Conservador después de cumplidos los plazos.
• Solicitar el trámite en hipotecas generales, ya que no se realiza automáticamente.
• Conservar toda la documentación relacionada con los pagos y gestiones.
• Ejercer las vías de recurso ante el SERNAC o tribunales si el banco no cumple.

Conclusiones

 

La Ley N° 20.855 supuso un avance fundamental en la protección de los consumidores en Chile, al trasladar al acreedor financiero la carga del alzamiento de hipotecas. Gracias a esta normativa, los deudores:

• Ahorran tiempo y dinero.
• Evitan cargas administrativas innecesarias.
• Obtienen mayor certeza jurídica al disponer libremente de sus propiedades.

 

No obstante, persisten desafíos en hipotecas antiguas o de larga data, que en algunos casos aún requieren intervención judicial.